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【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱

撰文/古念杰 編輯/吳苡辰 圖片/古念杰 

【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱實價登錄網上線已屆滿兩年,但隱藏許多陷阱與迷思不得不小心。

內政部2012年10月16日開放實價查詢,至今年10月正好屆滿2周年,累計的實價資訊超過88萬筆,資訊雖多,但卻有許多隱藏陷阱與迷思,購屋族容易錯誤解讀,本期《好宅週報》帶你一一破解。

實價查詢常見5大陷阱

 

陷阱1:車位未拆算,單價被拉低

車位價格往往比房價低,直接將總價除以總坪數,單價將低於行情,以台北市信義區豪宅「領袖」為例,實價登錄網站公告單價每坪130萬元,但扣除車位後重新拆算,房屋每坪164萬元,每坪差了34萬元,價差達26%。中信房屋副總經理劉天仁強調:「把停車位拉出,單獨計算房價,是解讀前的基本功」。

建議:先利用實價登錄裡單獨查詢區域車位價格的功能,查出區域車位行情,或是向當地房仲業者打聽後,將實價網上的總價扣除車位價格,再除以建物坪數,才是真的房屋單價:(總價-車位價)/(總面積-車位面積)=房屋單價。

以台北市南港區某含車位的大樓為例:
實價登錄網站顯示資料為,總價2080萬元、坪數37.64坪、單價55.3萬元
套用上述公式,拆算車位後每坪為66.67萬元,價差達11.41萬元

步驟1:點選交易明細,得知車位類型為坡道平面、面積為10.19坪
步驟2:單獨查詢實價登錄網裡的車位實價,參考同區裡類型相同、坪數相當的車位實價,南港區坡道平面車位行情約250萬
步驟3:套用上述公式(2080萬元-250萬元)/(37.64坪-10.19坪)=66.67萬元/坪

【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱實價網上停車位拆算與否,攸關房屋單價。

陷阱2:新成屋實價不具參考性?!

按照目前規定,預售屋在仍未完銷前可以不用登錄,換句話說就是:在完工、領取使用執照並申辦建物所有權第一次登記後才需登錄上網,揭露價格。以盧先生為例,在2年前用30萬買了新婚要用的預售屋,現在屋子完工進行交屋後,王小姐拿著實價網上的30萬元議價,想買進該社區,有可能嗎?

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,以當初預售的契約價進行登錄,經過2、3年的興建、交屋時間,房價早有差異,若不知情的民眾以過去的價格來衡量現在的行情,買賣雙方就會陷入極大的認知失衡。

建議:如果在實價網上看到一整批剛交屋的新成屋社區價格資訊,即可推測可能為剛交屋社區,目前的真實成交行情建議多方打聽。

【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱實價登錄網上的新成屋價格可能是預售價格,參考時應留意。

陷阱3:去頭去尾,並非案件全都露

站在成交第一線的房仲常常遇到一個問題,就是明明之前成交了一件創區域新高的物件,實價登錄上怎麼都找不到?

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥說,每年近40萬件的「買賣」移轉登記中,縣市政府會先將最高價與最低價的各5%予以剔除,再將相關案件中「異於行情」的物件去除,使得揭露率僅有90%上下,儘管相關單位指出是要為民眾把關,但選擇性的公布還是操弄了市場,使得部分房價仍不透明。

建議:使用實價網行情時,要知道資料仍以一般多數人的交易型態為主,若想查詢特殊物件行情,如豪宅,要有資料不充足或僅供參考的心理準備。

陷阱4:親友交易、特殊狀況失真

由於實價登錄資訊上常有一些特殊交易、親友交易等,如如頂樓加蓋、媽媽賣給兒子的情況等,使得查詢到的價格可能偏高或偏低,而且這些特殊案件在頁面的第一頁並不會顯示,建議如果見及不合乎常理的交易價,應該去點開詳細頁面探究原因。

建議:首先可以把詳細頁面點開,有些物件會有備註欄解釋偏離市場行情原因,若無備註,建議可以去鄰近房仲店詢問緣由。

陷阱5:租屋實價總偏高!不能當真

按實價登錄規定,房屋租賃市場若委由仲介成交案件,一律得強制申報租案成交行情,但是許多房東擔心租金實價登錄後,將被政府課稅,因此除商用辦公室、高級住宅外,多數的一般租屋案並未登錄,導致實價網上的租金實價,筆數過少,且往往高於行情許多。

建議:應該輔以民間版的出租網,如591租屋網,台灣租屋網等網站來對照區域的租金行情,會有較貼近市場的資訊。

【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱實價網上租屋行情僅代表部分情況,應輔以民間版出租網來參考。圖為台灣租屋網

 

【週報】實價會騙人?實價查詢5大陷阱

更新時間:2014-09-16   返回上一頁